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Darlehensrechner: Rate, Tilgungsplan und Kaufnebenkosten

Ein Darlehensrechner ermittelt aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung die monatliche Rate sowie die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Dieses Werkzeug rechnet zusätzlich Ihr Budget, die Kaufnebenkosten Ihres Bundeslandes und Ihre Anschlussfinanzierung aus einem einzigen Datensatz.

Die Vier-Fragen-Reihenfolge der Baufinanzierung

Wer eine Immobilie finanziert, beantwortet vier Fragen, und die Reihenfolge entscheidet über die Qualität der Antwort. Wer mit der Monatsrate beginnt, rechnet an der falschen Stelle los und übersieht in der Regel die Kaufnebenkosten.

1. Was kann ich tragen? Aus Eigenkapital und tragbarer Rate folgt der maximale Kaufpreis, nicht umgekehrt.
2. Was kostet der Kauf zusätzlich? Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen auf den Kaufpreis obendrauf und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
3. Wie hoch ist die Rate? Erst wenn Kaufpreis und Darlehenssumme feststehen, ist die Rate eine belastbare Zahl.
4. Was passiert nach der Zinsbindung? Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist das eigentliche Risiko einer Finanzierung, nicht die Rate von heute.

Die vier Reiter des Werkzeugs oben folgen genau dieser Reihenfolge. Sie können bei jeder Frage einsteigen, weil alle Reiter denselben Datensatz teilen.

Wie sich Ihre Monatsrate zusammensetzt

Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus der Darlehenssumme multipliziert mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, ihre Zusammensetzung verschiebt sich jedoch monatlich.

Bei 320.000 Euro Darlehen, 3,60 Prozent Sollzins und 2,00 Prozent Anfangstilgung ergibt das eine Rate von 1.493,33 Euro. Im ersten Monat entfallen davon 960 Euro auf Zinsen und 533,33 Euro auf Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Dieser Effekt beschleunigt sich mit der Zeit.

Zwei Zahlen aus diesem Beispiel verdienen Aufmerksamkeit. Nach zehn Jahren sind trotz 179.200 Euro gezahlter Raten erst rund 77.000 Euro getilgt, der Rest waren Zinsen. Und die vollständige Rückzahlung dauert bei zwei Prozent Anfangstilgung fast 29 Jahre. Wer mit fünfzig kauft, zahlt bis weit in die Rente hinein.

Was Sie sich leisten können, und warum der Beleihungsauslauf darüber mitentscheidet

Der maximale Kaufpreis ergibt sich aus zwei Größen: dem Darlehen, das Ihre tragbare Rate trägt, und Ihrem Eigenkapital abzüglich der Kaufnebenkosten. Der Beleihungsauslauf beschreibt, welcher Anteil des Objektwerts fremdfinanziert ist, und beeinflusst den Zins, den Ihnen eine Bank anbietet.

Banken staffeln ihre Konditionen nach diesem Verhältnis, weil bei einer Zwangsverwertung nicht der Kaufpreis erzielt wird, sondern der Beleihungswert, der regelmäßig zehn bis zwanzig Prozent darunter liegt. Je mehr Eigenkapital im Objekt steckt, desto kleiner ist das Risiko der Bank und desto niedriger der Zinsaufschlag.

Der Reiter Budget zeigt Ihren Beleihungsauslauf als Ampel an und warnt, wenn Ihr Eigenkapital die Kaufnebenkosten nicht deckt. Das ist der häufigste Grund, warum eine scheinbar passende Finanzierung im Bankgespräch scheitert.

Kaufnebenkosten: der Betrag, den Sie bar brauchen

Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Sie liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen rund sechs und zwölf Prozent des Kaufpreises und werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.

Der Grund ist einfach: Diesen Kosten steht keine Sicherheit gegenüber. Eine Bank kann eine Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen, aber nicht eine bezahlte Grunderwerbsteuer. Wer 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit Makler kauft, braucht deshalb rund 45.650 Euro zusätzlich zum Eigenkapitalanteil am Objekt selbst.

Notar und Grundbuch machen dabei nur rund 1,3 Prozent aus und sind bundesweit gleich, weil sie gesetzlich geregelt sind. Die beiden großen Posten sind die Landessteuer und die Provision. Beide lassen sich beeinflussen: die Steuer über die Bemessungsgrundlage, die Provision über die Verhandlung.

Wo Sie legal ansetzen können

• Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Möbel, Sauna oder Gartenhaus sind keine Grundstücksbestandteile. Werden sie im Kaufvertrag separat und zu einem marktüblichen Preis ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
• Provision verhandeln. Seit dem Bestellerprinzip beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Der Satz selbst ist Verhandlungssache.
• Bundesland mitdenken. Bei einem Kauf nahe einer Landesgrenze kann die Steuer den Ausschlag geben. Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei 400.000 Euro genau 12.000 Euro.

Sondertilgung: der wirksamste Hebel, den die meisten nicht ziehen

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben der regulären Rate, die vollständig in die Tilgung fließt. Weil sie die Restschuld direkt senkt, wirkt sie doppelt: Sie verkürzt die Laufzeit und reduziert die Zinsen aller folgenden Jahre.

Die meisten Darlehensverträge erlauben fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei unserem Beispiel über 320.000 Euro sind das bis zu 16.000 Euro jährlich. Schon ein Bruchteil davon verändert die Finanzierung erheblich.

Sechstausend Euro im Jahr sind fünfhundert Euro im Monat. Wer diesen Betrag aufbringen kann, spart über die Laufzeit rund 73.500 Euro Zinsen und ist zehn Jahre früher schuldenfrei. Der Regler im Reiter Darlehen zeigt diesen Effekt für Ihre eigenen Zahlen in Echtzeit.

Anschlussfinanzierung: die Restschuld ist das eigentliche Risiko

Die Anschlussfinanzierung schließt an das Ende der Zinsbindung an und betrifft die dann noch offene Restschuld. Da niemand den Zins in zehn Jahren kennt, entscheidet die Höhe dieser Restschuld darüber, wie stark ein Zinsanstieg Sie treffen kann.

Im Beispiel bleiben nach zehn Jahren 243.101 Euro offen, gut 76 Prozent der ursprünglichen Summe. Steigt der Zins bis dahin von 3,60 auf 5,60 Prozent, verteuert sich die Rate bei gleicher Restlaufzeit spürbar. Genau diesen Vergleich rechnet der Reiter Anschluss für drei Zinsniveaus durch.

Zwei Fristen, die Sie kennen sollten

• Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Eine fünfzehnjährige Zinsbindung ist deshalb keine Einbahnstraße.
• Das Forward-Fenster. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für die Zukunft, üblich sind bis zu 60 Monate Vorlauf. Der Anbieter berechnet dafür einen Aufschlag pro Vorlaufmonat. Das ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sie.

Alle Themenbereiche im Überblick

Zu jedem Rechenschritt gibt es einen Bereich mit den Details, den Rechtsgrundlagen und den typischen Fehlern.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten und der einzige, der allein vom Bundesland abhängt. Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Länder den Satz selbst fest, die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Stand 2026-08-09. Quelle: Landesfinanzministerien, Grunderwerbsteuergesetz.

Zwei Bewegungen der letzten Jahre sind erwähnenswert, weil viele Übersichten sie noch nicht abbilden. Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 als bislang einziges Land gesenkt, von 6,5 auf 5,0 Prozent. Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Maßgeblich ist immer das Datum der notariellen Beurkundung.

Wer hier rechnet

Baufinanzierung ist ein Thema, bei dem eine falsche Zahl teuer wird. Deshalb steht hinter jedem Rechenweg eine Person mit einschlägiger Berufspraxis.

Andreas Wieland

Baufinanzierung und Tilgung

Bankkaufmann, zwölf Jahre Baufinanzierungsberatung, zuletzt Teamleiter für private Immobilienfinanzierung. Verantwortet Annuität, Tilgung, Beleihungsauslauf und Anschlussfinanzierung.

Melanie Roth

Kaufnebenkosten und Amtsvorgänge

Diplom-Betriebswirtin Immobilienwirtschaft und Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von Immobilienkaufverträgen. Verantwortet Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuch.

Einschätzung der Redaktion

Die gängige Annahme lautet, ein niedriger Zins sei das wichtigste Kriterium einer Finanzierung. In der Praxis entscheidet häufiger die Restschuld am Ende der Zinsbindung darüber, ob eine Finanzierung trägt. Ein um 0,2 Prozentpunkte besserer Zins spart im Beispiel über 320.000 Euro rund 6.400 Euro während der Zinsbindung. Eine um einen Prozentpunkt höhere Anfangstilgung senkt die Restschuld nach zehn Jahren dagegen um über 40.000 Euro und verkürzt die Laufzeit um mehr als zehn Jahre. Wer die Wahl hat, sollte deshalb eher an der Tilgung drehen als am letzten Zehntelprozentpunkt beim Zins. Genau deshalb steht in diesem Werkzeug die Restschuld gleichwertig neben der Rate und nicht im Kleingedruckten.

Häufige Fragen zum Darlehensrechner

Quellen und weiterführende Literatur

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in der jeweils geltenden Fassung, Bemessungsgrundlage nach § 8, Steuerbefreiungen nach § 3
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Gebührentabelle B nach Anlage 2 sowie das Kostenverzeichnis nach Anlage 1, insbesondere KV 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121 und 14150
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 489 Absatz 1 Nummer 2 zum ordentlichen Kündigungsrecht bei Darlehen mit gebundenem Sollzins
• Bekanntmachungen der Landesfinanzministerien zu den geltenden Steuersätzen der Grunderwerbsteuer, Stand August 2026
• Gesetz über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, Regelungen zur Teilung der Maklerprovision nach §§ 656a bis 656d BGB